"임대차 권리금: 이해와 계약 과정 파악하기"

임대차 권리금: 이해와 계약 과정 파악하기 임대차에서 권리금은 어떤 역할을 하며, 계약 절차는 무엇일까요? 임차인과 임대인 간의 이해를 돕는 정보를 제공합니다.

 

"임대차 권리금: 이해와 계약 과정 파악하기"

 

 

 

1. 권리금의 개념과 의의

 

권리금은 부동산 임대차 계약에서 중요한 역할을 하는 개념입니다. 이는 임차인이 임대인에게 부가적인 혜택이나 특정 권리를 얻기 위해 임대인에게 지불하는 금액으로 정의됩니다. 권리금은 임대인에게 특정한 권리나 혜택을 제공하는 대가로, 임차인이나 신규임차인에 의해 임대인에게 이전됩니다.

제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

 

2. 권리금 계약의 개요

 

권리금 계약은 임차인이 신규임차인이 되기 위해 임차인에게 지불하는 금액에 관한 계약입니다. 이는 임차인이 신규임차인이 되기 위해 임대인에게 일정 금액의 권리금을 지급하는 것을 의미합니다. 이 계약은 임차인과 신규임차인 간에 체결되며, 임차인이 신규임차인이 되기 위한 필수적인 단계입니다.

② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

 

3. 임대인의 권리금 회수기회 보호

 

임대인은 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하지 않아야 합니다. 그러나 특정한 상황에 따라서는 이를 방해할 수 있습니다. 예를 들어, 임차인이 주선한 신규임차인이 임차인의 의무를 위반할 우려가 있는 경우에는 임대인이 권리금 회수에 대한 정당한 사유를 갖게 됩니다.

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 
① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.>
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

 

상가임대차계약 종료 시 임대인이 권리금회수를 방해한다면?

 

 

4. 권리금 적용 제외 사례

 

일부 상가건물 임대차의 경우 권리금이 적용되지 않는 경우가 있습니다. 대규모점포나 국유재산, 공유재산 등 특정한 유형의 임대차에는 권리금이 적용되지 않을 수 있습니다. 이는 해당 건물의 특성에 따라 정해지며, 일반적으로 법률이나 규제에 따라 결정됩니다.

제10조의5(권리금 적용 제외) 제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다. <개정 2018. 10. 16.>
1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장은 제외한다)
2. 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우

 

 

5. 표준권리금계약서의 필요성

 

표준권리금계약서는 권리금 계약에 관한 표준 형식을 제공하여 임대인과 임차인 간의 계약 절차를 간편화하고 투명성을 확보하기 위한 것입니다. 이를 통해 임대차 계약에 따른 분쟁이나 혼란을 최소화하고 권리금에 대한 명확한 이해를 도모할 수 있습니다.

 제10조의6(표준권리금계약서의 작성 등) 국토교통부장관은 법무부장관과 협의를 거쳐 임차인과 신규임차인이 되려는 자의 권리금 계약 체결을 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다. <개정 2020. 7. 31.>

 

권리금계약서 작성법 및 특약사항 7가지, 계약서 쓰는 순서

 

6. 권리금 평가기준의 투명성 확보

 

권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법에 관한 기준을 고시하는 것은 권리금에 대한 투명성을 확보하고 부당한 이용을 방지하기 위한 것입니다. 이를 통해 권리금의 적정성을 평가하고 임대인과 임차인 간의 공정한 계약을 촉진할 수 있습니다.

제10조의7(권리금 평가기준의 고시) 국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다.

 

 

마무리 

 

권리금은 임대차 계약에서 중요한 역할을 하며, 이에 따른 계약 절차와 규정을 잘 이해하는 것이 중요합니다. 이를 통해 임대인과 임차인 간의 이해 관계를 확립하고 임대차 계약의 투명성과 공정성을 유지할 수 있습니다.

 

 

 

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