"건물 공사/리모델링 시, 계약서 작성 중 주의사항 및 공사 순서 !! (건물주, 사업자)"

"건물 공사/리모델링 시, 계약서 작성 중 주의사항 !!"

- 사업자등록증 반드시 확인

- 국토교통부 건설업체 정보 조회를 통해 등록 여부를 확인 (신축인 경우)

 

- 계약서에는 건축자재의 종류, 가격, 면적, 하자보수 내용, 기간을 명확히 기재해야 함.

- 무조건 가격으로만 결정하지 않도록 함.

; 미등록 업체가 공사비를 싸게 해준다는 말로 계약을

일단 성사시키고 보는 경우가 있기 때문 임.

 

- 결과물에 대한 생각이 업체와 다를 수 있으니

자신이 원하는 이미지나 사진을 계약서에 첨부 함.

 

- 계약서의 특약사항에 공사 중 공사가 중지되면,

"기시공했던 공사금액을 객관적으로 산정하여 정산한다."라는 문구를 넣는다.

 

- 계약서에 공사 기간을 지정하고 지체 시,

총공사비의 1일 (1/1000~1/3000)을 지체 상금으로 

지불한다는 내용을 넣는다.

 

- 하자보증서(하자기간 명시, 12~24개월)나 서울보증보험 발급을 요구함.

- 주민등록증이나 사업자등록증을 대조하고, 사업자등록증 사본을 보관하는 것이 좋음.

 

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한국소비자원에 접수된

주택 인테리어, 설비 관련 소비자 피해의 절반은 부실공사로 인한 하자였음.

이런 피해가 만연한 이유는

소비자가 하자를 요청해도 건축주가 연락을 받지 않거나

재시공을 미루는 일이 빈번하고

또한 그에 대한 대처법을 잘 알지 못하기 때문

 

; 시공 비용 1,500만원 미만이 전체 피해의 69%를 차지한다는 점비교적 소액 시공에서 피해가 속출하는 이유는?- 건설업 등록을 하지 않은 업자가 공사를 하는 경우가 많기 때문1,500만 원이 넘는 공사를 하는 사업자는 손해배상보증 공제에 가입해야 하지만,그 이하의 금액 공사는 건설업 등록을 하지 않아도 되기 때문에사후 보증을 기대하기 어려움.

 

 

>> 하자심사 분쟁조정 위원회

하자관리정보시스템

 

 

>> 직영공사 순서 

계획 => 철거 => 문, 가구 발주 => 전기 => 설비 => 미장

=> 목작업 => 전기 => 페인트 => 타일 => 새시 => 도배

=> 바닥 => 가구 => 조명 

* 작업 공정이나 상황에 따라 순서는 바뀔 수 있음.

 

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1) 계획

; 전체 디자인, 구조, 전체 예산, 작업자 섭외, 자재 준비 등이 해당

 

2) 철거

; 비용 - 평당가가 아니라 조건별, 물량별로 산출해야 함.

; 가구를 철거할 때는 가구 제작업체나 가구 매장 등에 수거를 부탁하면 됨

(폐기물 처리도 함께 부탁 가능)

 

; 구조 변경 예정인 주택의 철거 시)

철거 전 반드시 구조에 대해 조사하여 보강(구조를 안전하게 보완하는 것)여부를 전문가와 상의해야 함.노후된 건물 구조를 보강하거나 용도를 변경할 때는 구조설계를 통해 안전을 보강함.

 

; 주의사항)철거 물량 예측, 비내력벽 주의, 철거 중 전기배선 감안, 방음 민원 문제 

 

3) 문, 가구 발주; 제작에 3일 ~일주일 이상 걸릴 수 있으므로설치 날짜까지 고려해서 미리 설계/주문 해야 함.

 

4) 전기; 목공 등 구조 작업을 하기 전에 전기배선 작업을 하여배선을 옮기거나 증설하여야 함.(특히, 오븐이나 에어컨 등 전력 소모가 있는 가전제품을 사용할 예정이라면,증설하여 전기용량(kw)을 미리 확인해야 함.- 구비서류를 갖추어 신청하면 계약전력 증설 가능 여부를 알아볼 수 있음.)

 

5) 목작업; 작업자 인건비 가운데 가장 단가가 높으므로인건비 비중을 낮추고 싶다면,목작업을 최대로 줄이거나 대체해야 함.

 

; 조립식으로 나온 시중의 기성 제품을 활용하고필요한 것은 현장에서 조립식으로 시공하는 식으로 목작업 공정을 최소로 단축해 본다. 

 

6) 설비; 전기, 배수, 수도, 가스, 온/냉수 등을 원활하게 사용할 수있도록 하는 시스템; 건물 설비는 대부분 매립되어 있어서관리하기 쉽지 않으므로신축이나 리모델링 시, 미리 점검하여 재설치 하는 것도고려해 보기

 

7) 미장; 벽이나 천장, 바닥 면에 흙, 회반죽, 시멘트, 모르타르(mortar)류를 바르는 일; 타일 등의 자재를 붙이기에 면이 좋지 않거나,평평하지 않은 면을 고를 때,면을 메꿀 때 필요 함.; 건물 리모델링 공사에서는 노후화 면을 바로잡는 데 비용과 시간이 걸리는 편임.

 

8) 페인트; 수성 & 유성으로 나뉨; 페인트 작업의 성과는 시공할 면과 프라이머 작업 전 기초 과정으로 결정된다고 해도 과언이 아님.벽면과 바닥면의 샌딩과 프라이머 작업이 중요.; 타일, 금속, 플라스틱, 벽지 등에도 부착이 잘되고친환경 소재, 순한 성분의 페인트 종류가 다양하니용도와 장소에 맞추어 선택해야 함.

 

< 페인트의 종류 >

구분	종류	특징	사용 부위
프라이머	젯소	페인트 접착력 증대	시트지, 금속 등
수성	아크릴 수지 계열, 에멀전	희석액: 물 냄새: 순함 습기와 오염: 다소 약함 건조시간: 빠름 유지력: 다소 약한 편	실내용 내부벽면 방문 가구 소품
유성	에나멜, 에폭시, 락카, 우레탄 등	희석액: 신나 냄새: 강함 습기나 오염: 강함 건조시간: 느림 유지력: 강함	실외용 목재 철재 등
기타	스테인 방부목 페인트 (수성/유성 우드스테인)	목재의 염색, 착색용	목재용
	우레탄 방수용	건물 노화, 누수 방지	건물 옥상, 외부 바닥용
	에폭시	하도, (중도), 상도 단계별	건물 주차장, 공장 바닥, 상가 내외부 바닥용

 

9) 타일

; 자기질 타일 - 바닥용

; 도기질 타일 - 벽용

; 석재    타일 - 외부용  으로 구분

 

< 타일의 종류 >

 

10) 전기

; 전열은 콘센트에 연결되는 가전 기구; 전등은 조명 뜻함; 노후 건물의 전기공사에는 안전한 불연성 재질의 전선관을 권장 함.; 기존 노후 전기배선을 제거하고 전등, 전열의 효율적인 배선을 위하여사용자 기호에 맞도록 설계하는 것이 중요.; 차단기는 장비별로 연결하여 과부하가 생기지 않도록 유의.

 

11) 창호 공사; 창호의 종류 중 노후주택 개선에 가장 자주 사용하는 새시 !!- 높은 단열성, 기밀성, 방음성, 내부식성을 지니고 있어서가장 보편적으로 사용 함.- 앤티크(antique) 느낌이나 빈티지 느낌, 특히 한옥 등에는미관상 잘 어울리지 않아서 설치한 다음 불평을 늘어놓는 사례 있음.- 실측부터 제작과 설치에 이르기까지 정밀하고 기밀하게 시공하는 것이 무엇보다 중요.

 

; 시공 시 창호 좌우상하 벽과 맞닿는 부분의 시공에서 정밀함이 요구됨.; 노후 주택은 현재 건축물의 외벽, 옥상 상태를 먼저 고려한 후새시 시공 여부를 결정하는 것이 좋음.

* 노후주택 문제점은 

새시 하나만 교체해서 개선하기에는 한계가 있기 때문.

 

12) 도배

; 도배지 - 합지, 실크벽지, 뮤럴벽지, 방염벽지, 특수벽지 등

 

; 합지(93cm x 17.75cm) 

= 종이 소재 / 인체에 가장 무해

= PVC 코팅 처리하지 않음 / 저렴

= 습기에 약하고 변색이 잘됨.

= 벽체 면에 바로 시공하므로 벽체 면이 평평하지 않으면 그대로 표시가 남.

 

; 실크벽지(106cm x 15.6cm) 

= PVC 코팅이 되어 있음

= 내구성 좋음

= 습기에 강하며 변색이 적음

= 이음매 맞춤 시공을 해야 하므로 인건비가 합지보다 비쌈.

 

> 합지; 소폭합지, 광폭합지, 발포벽지, 엠보벽지

   실크벽지; 염화비닐, 비닐 레자 등

   뮤럴벽지; 그림벽지, 실사벽지

   방염벽지; 소방법상 방염처리 요하는 벽에 사용

   특수벽지; 질석, 나무, 한지, 섬유, 레자, 코르크 등의 특수소재

   도배평수 구하기; 전용면적 X 3.5 = 도배면적 

 

13) 바닥

; 노후된 건물, 특히 주거용 건물에서 가장 큰 문제는 누수가 발생하여

바닥을 전체 철거해야 하는 경우가 생기는 경우

; 기존의 바닥마감재를 떼어내고 난방문제를 점검 후

재시공할 때는 향후 발생할 수 있는 수리 상황까지 고려하여

바닥재를 선정하는 것이 좋음.

상업시설이나 어린이 시설에는 용도에 맞춰서

유지관리, 안전성 등에 유의하여 바닥재를 결정 함.

 

14) 가구

; 모든 가구는 실제 공간 사이즈에 맞춰야 적절하고 활용도가 높음

; 실측을 토대로 가구를 제작한다면, 

설비(전기, 수도 위치)계획을 미리하여 가구 시공 전후로 마감과 디자인의 품질을 

높일 수 있도록 함.

 

15) 조명

; 전기 배선을 매립할 때 등기구 무게를 고려해야 함.

; 필요시, 천장 등 보강작업을 하여 안전사고를 미리 예방하는 것이 좋음.

 

 

 

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